【インボイス制度】不動産オーナーの対応を解説
こんにちは！
税理士・行政書士の齋藤幸生です！
今回は・・・
不動産オーナー向けのインボイス
対策になります。
それでは、スタートです！！
居住用物件のオーナーはインボイス発行しなくてよい
居住用物件のオーナーさんは
インボイス制度に対応しなくても
問題がないと考えています。
理由は
2023年2月17日現在の消費税法上では、居住用物件の貸付は非課税であるため
です。
消費税の売上は大きく分けて
4つに分類されます。
①国外取引により消費税が対象外になる売上
②消費税の非課税取引になる売上
③消費税の輸出免税になる売上
④消費税の課税売上になる売上
居住用物件は②に該当するので
インボイス対応は必要ないと
言えると思います。
ただし、居住用物件の貸付でも
1か月未満の貸付は非課税にならない
特例があるため注意です。
インボイス制度は取引先が
仕入税額控除という税額控除を
消費税の計算で適用するために
必要な新たな制度です。
取引先が仕入税額控除を受けない
そもそも受けられない取引では
インボイス制度に対応しても
無意味なのです。
居住用物件以外のオーナーは対応必要かも
居住用物件以外のオーナーさんは
インボイス制度への対応が必要
かもしれません。
居住用以外というと駐車場や
事務所を賃貸している場合など
が当たると思います。
こうした取引は消費税の
課税売上になります。
2023年9月までの取引では
事務所などを借りている
事業者側では仕入税額控除を
受けている取引です。
これが2023年10月以降の取引は
不動産オーナーさんが
適格請求書発行事業者として
登録しておかないと
借りている事業者側で
仕入税額控除が原則できなく
なるわけです。
適格請求書発行事業者とは
インボイス制度に対応したことを
意味すると理解してください。
ここで疑問になることは
あれ？課税売上だよね
でも私は消費税を納付してないけど
ということです。
消費税の申告が必要になるか
否かは2年前の売上が1千万円超
になった時に生じます。
1千万円を超えていなければ
消費税は免税事業者の枠に
入りますので消費税を納付
しないことになります。
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結果、不動産オーナーさん側
はインボイス制度に対応する
必要が出てくるかもしれない
というわけです。
インボイス制度では
適格請求書発行事業者になる
ことは強制ではありません。
言い換えると取引の都合上
必要であれば
適格請求書発行事業者に
なってくださいとなります。
基本的には現在免税事業者で
あればインボイス制度に対応
しないほうが得です。
口座振替や口座振込による家賃の支払いではどうなる？
不動産の家賃は現在銀行口座で
お金をやり取りしていて
毎月請求書がない場合も
想定されてるところです。
もし、不動産オーナーさんが
インボイス制度に対応すると
決めた場合には
原則、毎月インボイス制度に合った
請求書を発行しなければなりません。
しかし、国税庁では特例を公表
していて口座振替や口座振込
による場合では次のようなことを
することでも認められています。
適格請求書は、一定期間の取引をまとめて交付することもできます。貸主から一定期間の賃借料についての適格請求書の交付を受け、それを保存することになる対応も可能です。
国税庁 インボイス制度に関するQ&A 問85より抜粋
解説していきます。
こちらのQ&Aは借主側からの
質問に国税庁が回答したものです。
反対に考えると不動産オーナーさん
が対応する方法と読み替えることが
できるわけです。
不動産オーナーさんがやることは
適格請求書に一定期間の取引を
まとめて交付するです。
適格請求書とはインボイス制度
に合った請求書です。
この請求書に一定期間の取引
例えば、2023年10月～12月
までのことを記載して発行する
こともできるわけです。
次に適格請求書は一つの書類
例えば、請求書だけですべてを
表示されている必要はないことも
国税庁は回答しています。
国税庁の回答の例示としては
適格請求書の記載事項の一部（例えば、課税資産の譲渡等の年月日以外の事項）が記載された契約書とともに通帳（課税資産の譲渡等の年月日の事実を示すもの）を合わせて保存することにより、仕入税額控除の要件を満たすことになります。
国税庁 インボイス制度に関するQ&A 問85より抜粋
解説しますと
課税資産の譲渡等の年月日とは
取引をした年月日のことです。
上記をまとめると
賃貸借契約書に取引日以外の
適格請求書の要件を満たす
記載事項があれば
取引先側では通帳のコピーを
保存しておくことで
仕入税額控除ができますよ
ということです。
この方式で対応すると
不動産オーナーさんは
請求書を交付する必要はなくなる
というわけです。
しかし、不動産オーナーさんが
光熱費などを立替えて借主に
請求する場合には適格請求書が
必要になってくるため注意です。
上記の方法が使えるのは事実上
家賃と共益費といった金額が
年間で変動しない取引に限定されると
考えます。
編集後記
不動産オーナーさんが
適格請求書発行事業者ではなく
なった場合には借主へ報告する
義務があるのか？
こういった疑問が浮上します。
法令上では通知義務はなく
むしろ借主側が自分で確認して
くださいということになってます。
しかし、現実的には通知をしないと
トラブルに発展する可能性があるため
通知はしておいた方が良いと思います。
では税理士・行政書士の齋藤幸生でした！！
それでは、また！
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この記事は、その時の状況、心情で書いています。
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