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譲渡所得の税率適用には注意が必要ですよ

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今回は譲渡所得の適用税率の注意点について紹介いたします。

★譲渡所得とは?

譲渡所得とは、土地や建物などの不動産を売却した場合には、個人では譲渡所得という申告分離方式という仕組みで計算することになります。要するに、他の収入とは切り離して不動産の売却だけを取り出して所得税の計算を行う仕組みを申告分離課税といいます。

 

★譲渡所得の適用税率って?

譲渡所得には2種類の税率構造となっております。

短期譲渡所得→39.63%(所得税率30.63%、住民税9%)

長期譲渡所得→20.315%(所得税15.315%、地方税5%)

このように譲渡所得の適用税率の判断は納税額の違いにつながりますので重要です!

 

★短期と長期はどうやって判断するの?

短期と長期の判断基準は、売却した年の1/1で5年超経過しているかどうかで判断いたします。

例示:平成23年9月1日に不動産を取得、平成28年10月31日に売却

この場合には、不動産を持っている期間は、5年2カ月になるので長期譲渡所得になるのではないかと思うかもしれません。しかし、判断基準はあくまで、売却した年の1/1(平成28年1月1日)で判断しますので、4年4カ月となりますので、短期譲渡所得になります。実務上で間違いやすい判断になります。要するに、購入してから6回お正月を迎えた年に売却すればいいわけです。上記の例示ですと平成29年に売却すれば長期譲渡所得になります。

 

★5年超判断で救いの手はないのか?

5年超の判断で実務上救いの手がないわけではありません。

どのような点が救いの手になるのかというと、不動産の取得日(購入した日)と引き渡し日(売却した日)を以下のように考えてもいいですよという特例的な判断ができる場合がございます。

新築家屋→取得日又は譲渡日を引渡日にすることができます。

新築以外(中古住宅)→引渡日又は契約効力発生日(契約書の日にち)

例示として見ていきたいと思います。

例示(中古住宅を前提とします)

購入の契約日が平成22年11月30日、購入の引渡日が平成23年1月5日

売却の契約日が平成27年11月25日、売却の引渡日が平成28年1月10日

といった場合には、購入日は契約をした日である平成22年11月30日にします。

売却日は引渡日である平成28年1月10日を選択することで、6回お正月を迎えますので、長期譲渡所得にすることができます。

このように現実的な対応が可能となりますので、契約書は必ず取っておくことや引き渡しは鍵を買主に渡したことを説明できるようにスケジュール表に書いておくなどといった対応でようやく判断可能なものになりますので資料の保管についても注意が必要です。

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新宿区のLiens税理士事務所 齋藤幸生