【家の買い替え】住宅ローン控除と3000万円控除関係を税理士が解説
こんにちは！
税理士・行政書士・社会保険労務
の齋藤幸生です！
今回は・・・
家を買い替えたときに適用する
住宅ローン控除と3000万円控除
の関係性を解説します。
それでは、スタートです！！
住宅ローン控除と3000万円控除の関係
関係として結論から申し上げると
住宅ローンと3000万円控除を併用できません。
住宅ローン控除の要件では
住み始めた年、その前年、と前々年に3000万円控除の適用を受けている場合には適用できない
というものがあるためです。
ですからマイホームを売り
新しいマイホームをローンで
購入するといったときには
マイホームを売ったときに
譲渡益が出ていることが
前提になりますが
住宅ローン控除の適用を受けるか
3000万円控除の適用を受けるか
いずれかを選択することに
なるわけです。
住宅ローン控除と3000万円控除のどちらを使うべきか
では住宅ローン控除と
3000万円控除のどちらを
選択するのがよいのかを
考えてみます。
前提として令和7年にマイホームを
買替して一般の住宅ローン控除の
適用があるマイホームを購入した
とします。
令和7年中に購入した場合の
住宅ローン控除は
適用年数：10年間
住宅ローン控除でできる控除金額：年末残高（2000万円を上限）×0.7％
とされています。
10年間でいずれの年も
上限の2000万円になっている
と考えると
2000万円×0.7％×10＝140万円
の税金控除が受けるられる計算
になります。
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対してマイホームを売ったときに
軽減税率を使えると仮定し
譲渡益が6000万円以下とすると
所得税率は軽減税率として10％
になります。
すると3000万円控除で納付せずに
済む税金としては
最大で3000万円×10％＝300万円
と考えることができます。
もし譲渡益が3000万円未満であれば
実際に計算ででた譲渡益×10％が
所得税を納付せずに済む金額です。
以上のことから住宅ローン控除
と3000万円控除の選択判断では
譲渡益が1400万円を超える場合は
3000万円控除を適用したほうが
住宅ローン控除を受けるよりも
所得税の負担は軽くなり
譲渡益が1400万円未満であれば
住宅ローン控除を適用したほうが
将来かかる所得税の税負担を
軽減できる可能性があります。
将来を見据えた適用を考える
住宅ローン控除の適用で
難しいことは将来を見据えた
適用を考えることです。
というのは、住宅ローン控除の
適用を受ける期間について
ずっと収入があることが前提
になっているためです。
住宅ローン控除は各年ごとに
発生した所得税の負担を軽減する
措置になります。
もし解雇などで無収入であるなら
無収入期間に住宅ローン控除の
適用があったとしても
控除する所得税がないため
住宅ローン控除の意味がない
ことになります。
対して3000万円控除は
適用要件に当てはまれば
マイホームの売却により発生した
譲渡益が3000万円まで無税に
できる制度です。
3000万円控除は所得税が必ず
発生することが分かったうえで
適用することができて
住宅ローン控除は将来の収入が
不確定な状態で適用をする
という違いがあります。
編集後記
住宅ローン控除の要件では
令和6年～令和7年において
一般の住宅ローン控除の
要件について
合計所得金額が3000万円以下
であることという要件があります。
取得が特例特別特例取得では
合計所得金額は1000万円以下
とされています。
要するに年収要件のようなもの
があるのですが
年収要件が適用を受ける
住宅ローンのよって異なるのです。
この辺りも含めて検討しないと
適用できない年度がでてくる
可能性があります。
では税理士・行政書士・社会保険労務士
の齋藤幸生でした！！
それでは、また！
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この記事は、その時の状況、心情で書いています。
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