【マンション節税の見直し】評価方法を見直しすると納付額が40倍になる！？
こんにちは！
税理士・行政書士の齋藤幸生です！
今回は・・・
タワマンの評価見直しについて
解説した記事です。
それでは、スタートです！！
現行のマンションの評価方法と新しい評価方法とは？
2023年6月26日の日本経済新聞
の記事でマンション節税について
報道がされました。
まずは現行の評価方法と見直し後
の評価方法を確認してみます。
現行の評価方法
マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）
＝区分所有建物の価額（①）＋敷地（敷地権）の価額（②）①区分所有建物の価額＝建物の固定資産税評価額（注1）×1.0
②敷地（敷地権）の価額＝敷地全体の価額（注2）×共有持ち分（敷地権割合）
（注1）建物の固定資産税評価額は1棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によって按分して各戸の評価額を算定
（注2）敷地全体の価額は路線価方式又は倍率方式により評価
マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について資料より
見直し後の評価方法
①マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）＝区分所有建物の価額＋敷地（敷地権）の価額
②①÷実勢価格≧1.67の場合には、0.6倍を上乗せして評価します。
つまり
マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）×1.6
となります。
なお、見直し後の評価方法は
日本経済新聞が報じている
評価方法を算式にしたものです。
この記事を執筆時点では
国税庁から確定した評価方法は
公表されていません。
現状では、報道ベースの計算案
である点に注意が必要です。
有識者会議で議論されたこと
マンション節税については
2023年（令和5年）中に2度
有識者会議が行われています。
1度目は2023年1月30日
2度目は2023年6月1日です。
議論としては次のところを
考えて評価額を見直すことです。
マンションについては、市場での売買価格と通達に基づく相続税評価額とが大きく乖離しているケースが見られる。現状を放置すれば、マンションの相続税評価額が個別に判断されることもあり、納税者の予見可能性を確保する必要もある。このため、相続税におけるマンションの評価方法については、相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。
マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について資料より
市場価格と相続税評価額の
乖離の実例として東京、福岡
広島が比較されています。
東京は3.2倍、福岡は2.36倍
広島は2.34倍になっているとのこと。
マンション節税の国税庁の
現行のやり方は通達6項を適用した
課税処分になっていることも
議論されています。
ご依頼はこちら！
1 個別相談スポット業務
2 税務調査立会支援
3 経営革新等支援業務
4 税務顧問などの顧問業務
通達6項の内容は
この通達（財産基本通達）の定めによって評価することが著しく不当と認められる財産の評価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する
これを使って行われた課税処分の
取消裁判が最高裁まで争われて
2022年4月19日に最高裁判決が
言い渡されています。
結果は、国側の勝訴となって
次の課税処分が正当であると
考えられることになりました。
①当初申告（2012年（平成24年）
マンションの価額は3.3億円で銀行借入10億円があったため、相続税はゼロ②課税処分（2016年（平成28年）
マンションの価額は12.7億円で相続税は2.4億円←こちらが正しいとの結論になった
この時のマンション価額と
実勢価格との乖離率は3.8倍
だったようです。
乖離率については一戸建ては
平均1.66倍になっているとの
グラフが示されて
マンションの乖離率の平均は
2.34倍になっているようです。
現状では、マンションの65％は
市場価格の半額以下の評価額だとの
状況が資料で説明されています。
評価見直しで影響する人しない人
マンション節税の評価見直しで
影響する人としない人を分けて
見たいと思います。
富裕層は全く影響はないと
思われます。
そもそも10億円を個人で借りて
マンションを買うことができる
お金があるからです。
いくらタワーマンションが高額で
転売できるといっても
一般論で考えて一般人に10億円を
貸す銀行はありません。
物件の評価以外に返済可能性が
高い何か（例えば、現預金など）
を持っていることが前提です。
評価見直しで影響する人は
一般的なマンション購入者
になると思います。
今回の評価見直しは
タワーマンションのみを
射程にしていません。
マンションの評価方法を
見直すことになっています。
都内の物件で3,000万円の
評価であっても乖離率が1.67倍
以上になっている場合には
3,000万円×1.6＝4,800万円になり
基礎控除を超えてしまって
相続税の納税を迫られる
世帯が出てくる可能性があります。
編集後記
マンション評価の見直しの
議論は以前からありました。
私は独立当初にマンション節税で
物件を売る不動産会社へ相談員
として従事したことがあります。
多くは、余った土地にマンションを
建築して、銀行から融資を行い
相続税をゼロに近づける手法でした。
私の仕事はその説明を税制の
観点から説明する役割でしたね。
不動産会社は建築したマンションを
サブリースして収益を上げるモデル
になっていました。
マンション1棟で貸していても
自用よりは評価が低くなりますが
乖離率が1.67倍以上になった場合
評価額が6割高になるため
節税効果が薄れる可能性は
あると思います。
では税理士・行政書士の齋藤幸生でした！！
それでは、また！
youtube始めました！
税理士さいとうゆきおチャンネル
現在活動中止しています。
税務顧問や執筆などのご依頼はこちら↓
この記事は、その時の状況、心情で書いています。
また、法令に関しては、その後改正された場合には、
異なる取り扱いになる可能性があります。
ご依頼はこちら！
1 個別相談スポット業務
2 税務調査立会支援
3 経営革新等支援業務
4 税務顧問などの顧問業務
