【民泊は雑所得】Airbnbを個人で確定申告する場合には雑所得になる！

さあ民泊だ！

雑所得だとどうなるの？

民泊は原則雑所得になることが、

国税庁より公表されました。

それでは、雑所得だとどうなるのか？を

税理士である齋藤が解説いたします。

そもそも雑所得だとどうなるのか？

ここが明確でないと思います。

雑所得の計算方法は、

公的年金以外の総収入ー必要経費＝雑所得

ということになります。

なぜ公的年金以外となっているのかは、

雑所得は、公的年金と公的年金以外で

計算が分かれているためです。

今回の民泊は公的年金以外の収入です。

従って、公的年金以外の総収入に分類されます。

ですから、基本的に事業所得や不動産所得に

なり得ないということなのです。

例えば、お勤めの方が民泊をしている場合は、

雑所得として申告することになります。

不動産所得で申告した場合には国税庁の見解では

間違いで、申告を訂正することになります。

民泊全部が雑所得になるのか？

では民泊の収入すべてが雑所得なのか？

という疑問が出てきます。

例えば、アパート経営をしていて、

人が入らないので民泊をしている

といったケースです。

こちらは、不動産所得に分類して申告して

差し支えないこととなります。

また、民泊による収入で生計を立てている

といったことであれば、事業所得でOKです。

ですから、給料で生活を維持しているなんて

場合には、原則にもどって雑所得になります。

なぜ民泊が雑所得と判断されたのでしょうか？

こちらも見解が書いてありました。

原則的には、不動産の貸付は不動産所得です。

しかし、民泊事業は宿泊サービスの提供など、

具体的には・・・

部屋代、寝具の貸付代、クリーニング代、

水道光熱費、室内清掃、日用品費、観光案内

といったサービスが含まれているので、

一般的な不動産の貸付とは異なるというのが

国税庁の公式見解です。

また、民泊で使える部屋は、

実際に使用されているアパートや

マンションの一室などに限定され、

宿泊日数も制限されていることも

理由として挙げられています。

こうした理由から雑所得になるという

見解を導きだしたようです。

民泊の必要経費の具体例も明らかに

上記の所得区分と同時に、

具体的な経費も明らかにされました。

雑所得の計算では、売上（収入）と

必要経費（経費）の両方を正確に集計して

計算しないと適正な雑所得を計算できません。

あくまで具体例ではありますが、

見ておいて損はないかと思います。

・仲介業者への仲介手数料
・管理業者への管理費用や広告宣伝
・水道光熱費
・通信費
・照明器具の購入や設置費用
・宿泊者への日用品の購入
・民泊の部屋の減価償却費
・固定資産税
・民泊のために借りた借入金の利子

上記のような費用となります。

つまり、Airbnbに支払うようなものは、

基本的に経費となる判断でよろしいかと思います。

ただし、親戚の持っている部屋で民泊して、

そこに家賃を支払っても必要経費にならない

ということが明らかにされています。

こちらは要注意です。

第三者から借りた部屋の家賃であれば、

必要経費にできるということです。

また、もし上記の費用のうち例えば、

水道光熱費などに民泊以外の部分が

含まれている場合には、当然民泊分だけを

取り出して経費とすることになります。

消費税の判断にも注意が必要

最後に消費税の判断について、

補足として説明いたします。

消費税では住宅の貸付は非課税です。

つまり、消費税はなかったものとして

処理することになります。

たとえ、消費税が入っている金額を

相手に請求したとしてもです。

例えば162,000円として請求したとしても。

ただし、住宅の貸付でも貸付期間が1ヵ月未満

といった場合には、消費税は非課税となりません。

また、ホテルなどの旅館業を営んでいる

施設の貸付も消費税は非課税となりません。

今回の民泊も実態はホテルと同様なので、

消費税は非課税とはならず、消費税の納税義務者

となれば、消費税を納付する事業者となります。

また、宿泊者が外国人であったとしても、

消費税は非課税とはなりません。

つまり、民泊はすべからく消費税の課税対象

ということになりますので、注意です。

編集後記

今日は朝から野球となります。

なぜ月曜日の朝からやるのかは不明です。

よくわかりませんが。

とにもかくにも行ってきます。

今日で負けてしまうかもしれませんが。

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この記事は、その時の状況、心情で書いています。
また、法令に関しては、その後改正された場合には、
異なる取り扱いになる可能性があります。