【相続税】マンション評価の変更はタワマン限定の評価変更ではない

こんにちは！

 

税理士・行政書士・社会保険労務

の齋藤幸生です！

 

今回は・・・

令和6年1月1日以降のマンション評価

について基礎的なことを解説します。

 

それでは、スタートです！！

 

マンション評価の変更とは？

タワマン節税に対応するためマンションの評価方法が見直されました。

 

これまで準富裕層が行っている

タマワン節税に対応するべく

 

国税庁は令和6年1月1日以後の

マンションの評価方法を変更しました。

 

マンションの評価方法を変更した

目的がタワマン節税への対応なので

 

一般的には今回の変更はタワマンだけ

評価方法が見直されるといった

誤認識がされている可能性があります。

 

実際にはマンションの評価方法の変更は

タマワン限定の措置ではなくて

 

一般的な分譲マンションの評価方法が

変更になっています。

 

結果、普通の分譲マンションであっても

評価方法の変更は影響を受けます。

 

 

マンション評価の方法とは？

以上を踏まえましてマンションの

評価方法はどうやって計算するのか

を確認してみます。

 

前提として分譲マンションを購入して

住んでいるとしたものとします。

 

計算式

相続税評価額＝区分所有権の金額（①）＋敷地利用権の金額（②）

①家屋の固定資産税評価額×1.0×区分所有補正率

②（路線価を基にした1㎡あたりの金額×面積×敷地権の割合）×区分所有補正率
→敷地部分は固定資産税評価の地域ではないことを前提にしています。

 

マンションでは住んでいる

部屋の部分が家屋になり

上記①の評価を行います。

 

マンションは1つの土地の上に

建物が建設されている都合上

 

土地について部屋ごとに敷地を

持っているとして敷地割合が

対応しています。

 

この敷地部分が上記②の評価で

計算されます。

 

 

計算は単純であるものの

計算のポイントは

区分所有補正率

です。

 

区分所有補正率は次のように

計算されます。

①評価乖離率の計算

②評価水準＝1÷評価乖離率

③②の割合が次の区分に応じて区分所有補正率になります。
・評価水準＜0.6の場合：評価乖離率×0.6
・0.6≦評価水準≦1の場合：補正率なし
・1＜評価水準の場合：評価乖離率

 

評価乖離率の計算方法

評価乖離率＝A＋B＋C+D+3.220

A：マンションの築年数×△0.033
→築年数は建設されてから相続があった日までの期間で1年未満の端数は1年に切り上げます。

B：住んでいるマンションの総階数指数×0.239（小数点以下4位切捨て）
総階数指数（小数点以下4位切り捨て、1を超える場合は1）＝総階数÷33

C：住んでいる階数×0.018

D：部屋に対応する敷地の持ち分狭小度×△1.195（小数点以下4位切上げ）
→狭小度（小数点以下4位切上げ）＝敷地利用権の面積÷専有部分の面積（床面積）

 

評価乖離率を計算して仮に

2.457だった場合は

 

評価水準では

1÷2.457＝0.407000・・・

と計算を行います。

 

0.407000を区分所有補正率の

割合に当てはめると

 

0.407000＜0.6になるため

区分所有補正率は

評価乖離率×0.6になり、結果、2.457×0.6＝1.4742

と計算されるイメージです。

 

 

変更後のマンション評価の計算例

計算構造だけだとわかりにくい

ため国税庁のパンフレットの例示を

参考にマンション評価をしてみます。

 

計算の前提

種類：居住用

築年数：15年

総階数：11階

住んでいる階：3階

住んでいる部屋の面積：59.69㎡

マンションが建っている敷地の面積：3630.30㎡

敷地権の割合：1150000分の6319

部屋の金額：500万円

敷地利用権の金額：1千万円

以上を基に区分所有補正率

をまずは計算します。

 

評価乖離率の計算

A：15×△0.033＝△0.495

B：0.333（総階数指数）×0.239＝0.079
→総階数指数＝11÷33

C：3×0.018＝0.054

D：0.335（狭小度）×△1.195＝△0.401
→狭小度＝（3630.30×6319÷1,150,000）÷59.69

評価乖離率＝△0.495＋0.079＋0.054＋△0.401＋3.220＝2.457

△はマイナスの意味になります。

 

評価水準の計算

1÷2.457＝0.4070000・・・

 

区分所有補正率への当てはめ

0.4070000＜0.6　∴評価乖離率×0.6

2.457×0.6＝1.4742

 

部屋の評価の計算

5,000,000×1.4742＝7,371,000円

 

敷地の評価の計算

10,000,000×1.4742＝14,742,000

 

マンション評価の肝は

評価乖離率の計算にあります。

 

計算構造をよくよく確認すると

マンションが高層であればあるほど

 

住んでいる階が高ければ高いほど

また住んでいる部屋の面積が広いほど

 

区分所有補正率も上がる計算構造

になっています。

 

 

 

---

編集後記

タワマン節税のすごかった

ところはタワマンの購入で

亡くなる人のお金を減らして

 

さらにタワマンの評価が現金

よりも少なくなることで相続税も

減らすことができました。

 

今回の国税庁の例示のマンションが

首都圏で販売されていれば

最低でも5千万円以上はします。

 

区分所有補正率を使わない

従来の方法だと1,500万円が

評価金額になるので

 

7割安にすることができた

と考えることができます。

 

区分所有補正率を使った

評価方法の変更であっても

 

部屋と土地で2,300万円ほど

になるため約5割安です。

 

現状であってもマンション節税

は有効であると考えます。

 

 

では税理士・行政書士・社会保険労務士

の齋藤幸生でした！！

 

それでは、また！

 

youtube始めました！
税理士さいとうゆきおチャンネル
現在活動中止しています。

 

税務顧問や執筆などのご依頼はこちら↓

Liens税理士事務所　齋藤　幸生ホームページ

 

この記事は、その時の状況、心情で書いています。
また、法令に関しては、その後改正された場合には、
異なる取り扱いになる可能性があります。