【住宅取得等資金の贈与税の非課税】改正後の非課税措置を解説

こんにちは！

 

税理士・行政書士・社会保険労務

の齋藤幸生です！

 

今回は・・・

住宅取得等資金の贈与税の非課税

について解説します。

 

それでは、スタートです！！

 

改正された非課税措置の内容

制度の概要

令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に父母や祖父母などから贈与により新築等のための住宅取得等資金を取得して、一定の要件を満たす場合には、住宅取得等資金について非課税限度額まで贈与税が非課税になる措置

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから抜粋
一部筆者加筆

 

前提

父母又は祖父母等（直系尊属）→子や孫が家を建てるためのお金をもらうこと

です。

 

何の関係もない人から家を

建てるためのお金をもらっても

非課税にはなりません。

 

非課税限度額

①省エネ等住宅：1千万円

②①以外の住宅：5百万円

 

省エネ等住宅を建てるために

お金をもらったら1千万円まで

非課税になり

 

省エネ等住宅以外を建てるために

お金をもらったら5百万円まで

非課税になります。

 

現実では、適用する非課税限度額

を選んでおいて非課税限度額まで

お金をもらうことになります。

 

お金をもらう側の要件は

以下のようになります。

①贈与を受けた時に、贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること

②贈与を受けたときに18歳以上であること

③贈与を受けた年の所得税の合計所得金額が2千万円であること

④平成21年から令和5年までの間に以前の非課税措置を受けたことがないこと

⑤親族関係者などの特別の関係がある人から住宅を購入したり、家を建てたりなどをしていないこと

⑥贈与を受けた年の翌年3月15日までにもらったお金の全額を充てて住宅の新築等をすること

⑦贈与を受けた時に、日本に住所があり、日本国籍を持っていること

⑧贈与を受けた年の翌年3月15日までに建てた家に住むこと又は同日以後板いなくその家屋に居住することが確実であること

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから抜粋
一部筆者加筆

 

上記をある程度ざっくり

まとめると次のように

なります。

①人の属性の要件

②年齢要件

③居住要件

④日付要件

 

現実で最も注意を払う要件は

3月15日までに家を持っている

状態にすることです。

 

稀に、家を建設中で3月15日

に間に合わないことがあるためです。

 

最後に、非課税措置を受けるために

贈与税の申告もすることになります。

 

一般的には贈与税の申告と

住宅ローン控除も受けるため

 

所得税の申告もすることに

なると考えます。

 

 

非課税になる住宅の取得等の要件

非課税の対象になる住宅の

取得等について確認します。

 

取得等になるのは以下のもの

になるためです。

①住宅用の家屋の新築若しくは取得

②住宅用の家屋の増改築等

 

イメージとしては

①注文住宅を購入する

②すでに建設済みの家屋を購入すること

③すでに建設済みの家屋を改装すること

になります。

 

細かいようですが新築

取得、増改築等の「等」には

土地等の取得も含みます。

 

取得する場合には当然ながら

日本国内ある不動産に限定

されています。

 

さて、新築又は取得の場合の

要件を確認します。

①住宅用家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ、家屋の床面積の半分以上が受贈者の居住の用に使っていること

②住宅用家屋が次のいずれかに該当すること
・建築後使用されたことがない住宅用家屋
・中古住宅で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの
・中古住宅で地震に対する安全基準に適合するもので証明がされたもの

③②の中古住宅の2つのいずれにも該当しない中古住宅では、購入する日までに同日以後単身回収を行うことにつき都道府県知事などに申請して贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準証明がされたもの

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから抜粋
一部筆者加筆

 

上記のうち②の3つ目の地震に

対する安全基準の証明では

以下の書類が必要です。

①耐震基準適合証明書

②建設住宅性能評価書のコピー（耐震等級の評価が等級1、2又は3であるもの）

③既存住宅販売瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから抜粋

 

証明する方法は上記3つになるので

いずれかの書類が必要です。

 

上記③の証明書は次のように

なっています。

	申請書等	証明書等	申請先
A	建築物の耐震改修の計画の認定申請書	耐震基準適合証明書	都道府県知事等
B	耐震基準適合証明申請書（仮申請書）	耐震基準適合証明書	建築士、指定確認検査機関登録住宅性能評価機関住宅瑕疵担保責任保険法人
C	建設住宅性能評価申請書（仮申請書）	建設住宅性能評価書の写し（耐震等級に係る評価が等級１、２又は３であるもの）	登録住宅性能評価機関
D	既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の申込書	既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類	住宅瑕疵担保責任保険法人

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから作成
一部筆者加筆

証明を受ける方法は4つあり

それぞれの証明により適用を

受けることになります。

 

 

 

増改築等の要件は次の通り

①増改築等をした後の住宅用家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、かつ、屋の床面積の半分以上が受贈者の居住の用に使っていること

②増改築等の工事が、自己が所有し、かつ、居住している家屋に対して行われたもので、一定の工事に該当することについて一定の書類により証明がされたものであること

③増改築等に係る工事に要した費用の額が100万円以上であること。また、増改築等の工事に要した費用の額の２分の１以上が、自己の居住の用に供される部分の工事に要したものであること

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから抜粋
一部筆者加筆

 

上記②の証明は以下のいずれか

の証明書になります。

①確認済証のコピー

②検証済証のコピー

③増改築等工事証明書

 

このような家屋の条件があるのは

省エネ等住宅が3つに分かれている

ためです。

 

省エネ等住宅は次のようになります。

家屋の区分	省エネ等基準			添付資料
	省エネルギー性能	耐震性能	バリアフリー性能
注文住宅	断熱等性能等級5以上かつエネルギー消費等級6以上	耐震等級2以上又は免振建築物	高齢者等配慮対策等級3以上	添付資料の表のAからEのいずれかの資料
建売住宅
中古住宅	断熱等性能等級4以上又はエネルギー消費等級4以上
増改築等した家屋				添付資料の表のA、B又はFのいずれかの資料

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから作成

 

話は変わりまして基本的に

省エネ等や増改築の証明には

証明書の添付をしなければならない

ことになっています。

 

こちらの書類を確認します。

添付資料の表

	証明書などの名称
A	住宅性能証明書
B	建設住宅性能評価書のコピー
C	住宅相エネルギ性能証明書
D	・長期優良住宅建築等の（変更）認定通知証のコピー ・住宅用家屋証明書又認定長期優良住宅建築証明書
E	・低炭素建築物新築等計画（変更）認定通知書のコピー ・住宅用家屋証明書又認定低炭素住宅建築証明書
F	増改築等工事証明書

国税庁　「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈 与 税 の 非 課 税」等 の あ ら ま しから作成

 

適用される省エネ住宅に

対応する添付資料が必要になります。

 

上記をまとめると次のような

対応関係になります。

①省エネ住宅等の取得等になるものを特定する

②①に対応する書類を取集する

③添付資料は贈与税の確定申告書に添付して提出する

 

非課税措置と住宅ローン控除との関係

実務上では住宅ローン控除と

非課税措置の両方の適用を受ける

場合が多くなります。

 

現行法では省エネ住宅にならないと

住宅ローン控除の適用が受けられなく

なっているためです。

 

もし、住宅ローン控除と非課税措置

の両方の適用を受ける場合には

きちんと計算しておかないと

 

のちの修正申告になる可能性が

高くなります。

 

住宅ローン控除と非課税措置

の注意点は次のところです。

次の①の金額が②の金額をこえるときには、超えた部分は住宅ローン控除の適用ができません

①住宅ローンの年末残高の合計額

②住宅を購入した金額から非課税を受けた金額を控除した金額

 

数字を当てはめて考えてみます。

①住宅ローンの年末残高：6千万円

②購入金額6500万円

③贈与税の非課税の金額1千万円

 

②－③＝5500万円になります。

住宅ローンは6千万円なので

超えた部分の金額は

 

①ー5500＝5百万円になり

住宅ローン控除の対象になる

金額は5500万円が上限です。

 

以前、会計検査院から住宅ローン控除

と非課税措置の適用について

 

間違った計算で申告されている

との指摘があり国税庁は修正申告

を納税者に求めた経緯がありました。

 

こういった経緯から今後とも

計算の間違いで修正申告を

求められる可能性が高いです。

 

 

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編集後記

現在は会計検査院の指導により

国税庁はマニュアルを作成して

 

住宅ローン控除と非課税措置の

適用を受ける申告に対応している

ことになります。

 

指摘されたのは平成25年から

30年度にかけての申告でした。

 

この期間での申告ミスでは

2つ挙げられていました。

 

住宅ローン控除の適用額の

計算誤りと

 

贈与税の非課税措置の適用

誤りです。

 

住宅ローン控除の計算誤りは

先ほどの非課税分を差し引かずに

住宅ローン控除の計算をやっていた

ことで指摘される事案です。

 

非課税措置の適用誤りは

合計所得金額が2千万円を超えて

いたのに非課税措置を受けていた

ことで指摘される事案です。

 

両方とも基本的なところですが

確認をしないで申告してしまうと

修正申告事案になる可能性が高い

申告になると考えます。

 

では税理士・行政書士・社会保険労務士

の齋藤幸生でした！！

 

それでは、また！

 

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この記事は、その時の状況、心情で書いています。
また、法令に関しては、その後改正された場合には、
異なる取り扱いになる可能性があります。