事務所の物件探しとキャッシュフローを考える！

こんにちは！

 

ぼっち税理士の齋藤幸生です！！

 

今回は昨日に引き続いて事務所の引っ越し関係です。

今後の自分の備忘記録と

 

自宅からの・・・卒業♬

をする人のための記事にしたいと思います。

 

具体的には物件の探しについて、

お金について、事務所の備品についてですね。

 

私が基準としたこと、考え方の変遷

お金周りについて解説していきます。

 

それでは、スタートです！！

 

事務所の物件探し

事務所の物件探し

初めにどうやって物件を探したのかを

解説していきます。

 

まずはWEBでの検索をしましたね。

どれくらいの面積が必要なのかが不明でしたが

感覚的に良さそうな物件をピックアップして

内見をすることにしました。

 

検索していると分かったのですが

貸事務所だと間取りなどで別途お金が必要と考え

SOHOタイプで物件を絞りました。

 

何件か内見してよさそうなところは

みつかったのですが予算としては合わず

最終的にSOHOは止めました。

 

SOHOは住居的な感じで申し分ないですが

お風呂などが設置されているので表示面積より

実際の面積は小さいです。

 

不動産屋さんを４つ変えて

最後の不動産屋さんで紹介を受けた

貸事務所で決めました。

 

SOHOから貸事務所に変更した理由は

SOHOの面積が小さかったからです。

 

テーブルと本棚２つは最低入れたかったので

SOHOタイプだと30㎡以上は必要でした。

 

そうなると家賃がどんどん上がっていき

ちょっと小さい貸事務所と同じ料金となったからです。

 

貸事務所タイプだとトイレ、洗面所だけで

残りは空間ということになりますので

物を配置しやすくなります。

 

自宅から最初に引っ越す事務所としては

スタッフを雇用しているわけではないので

今回の物件でとりあえずOKをしました。

 

物件探しで聞くことリスト他

私はずっと東京で生まれ暮らしてきたので

正直物件のことは詳しくありませんでした。

 

ここでは事務所の引っ越しビギナーが悩むだろう

ということを考えて物件探しで聞いておいた方が

良いだろうことをリスト化していきます。

 

SOHOタイプでは表示面積の区割りを聞きます

理由はお風呂＋廊下＋部屋で面積が表示されるので

内見すると分かりますが実際は表示面積よりも

ずっと小さく感じますね。

 

事務所として使う場合には

事業で使う備品が少なければ良いですが

 

私のように場所を取る備品があるときは

SOHOタイプだとちょっと厳しいかも

知れません。

 

賃料と管理料と共益費

物件の料金表示をみると

賃料と管理料があります。

 

パッと見てみると

賃料に管理料が含まれているのかどうか

わからないですね。

 

ですから、管理料は別かどうかも確認しましょう。

それと共益費についても同様です。

 

物件によってはオーナーが光熱費の契約主体で

実費を請求されることがありますね。

 

電力自由化などを考えると

安いところと契約したいのは人情です。

 

できれば自分で契約できる物件のほうが

事業に優しいかもしれませんね。

 

私の借りた物件はガスがないです。

IHのコンロなので水道と電気の契約をすることになります。

 

契約する共益費が少ない方が固定費の減額を

することができるのではないかと思います。

 

物件の相場について

物件の相場は非常に大切です。

必ず聞いた方が良い部分ですね。

 

いくら引っ越しになれている人であっても

相場はなかなか分からないものです。

 

私の場合は物件をかなり検索して

内見をした結果で感覚的に相場が分かってきました。

 

不動産屋さんは基本仲介事業者ですので

相場にはあまり詳しくない人もいます。

 

最終的にはWEBで検索したり

周辺相場を見てみるなど自分で確認することも

必要であると思います。

 

不動産屋さんを変えても大丈夫？

結論から申し上げると変えても大丈夫です。

 

私は４つ変えました(笑)

 

物件探しをやっているとだんだんと自分の考えが

まとまってきます。

 

それと同時に現実的なことも突き付けられます。

お金の問題、間取り、日当たり、駅からの距離など

都心になればなるほど色々な問題に直面します。

 

そんななかで不動産屋さんに頼り切りになるのではなく

物件を色々みて自分の考えがまとまったときに

改めてWEBで探してみると前はダメだった物件が

光輝く物件に見えてくる場合があります。

 

私が契約した物件もそうでした！

 

実際に行ってみたら実物のほうがきれいで

駅からもそこまで遠くなく、都心ですし

間取りや日当たりも良好でしたね。

 

物件と不動産屋さんは運命的な感じです。

不動産屋さんは変えても大丈夫です。

 

物件探しに必要なマインド

くじけぬ心と諦めない気持ちです。

 

私が内見した物件数を申し上げると

A不動産：４件
B不動産：２件
C不動産：データでの相談のみ
D不動産：３件

以上となりました。

 

全部で９件の内見に行きましたね。

 

物件探しだと色々なことが起こります。

特に契約した事務所までの道のりでは

貸事務所に方針変更したころから

色々と起こりました。

 

良い物件を見つけてオーナー確認まで行ったが

オーナーに入居を断られることがありました。

 

次に起こったのは、内見に行こうとしたら

オーナーの知り合いが入居することが決まり

その物件の内見ができなくなりました。

 

まあ、運命ですし縁がなかったのでしょう。

 

オーナーが誰に貸すのかは決めるで

合わない人だととことん合わないのでしょう。

 

それに内見にいっても、ん？

ということもありますね。

 

くじけぬ心と諦めないことが大切です。

 

あとは運命に任せるのも一つの方法です。

 

 

キャッシュフローを考える

事務所を借りるときには初期費用がかかります。

ですからお金周りを考えておかないと大変です。

 

事務所を借りるときには概ね次の費用が

必要となります。

 

敷金：賃料の最低2か月は要求される

礼金：賃料の１ヵ月（都心は残っている傾向）

家賃：前家賃なので２か月分くらいは見ておく

仲介手数料：家賃の1か月分（今後変わるかもしれない）

 

以上のことから

賃料×６か月分

このお金が最低かかることになります。

 

個人事業主だと生活費、事業に使う固定費も

当然見積もっておかないといけません。

 

忘れてはいけないことが引っ越し代です。

いくら安くても10万円くらいはかかります。

 

私のようにレンタカーを借りて荷物の運搬をする

ということができれば一番良いとは思います。

 

事務所を借りることになると

一時的に一気にお金が必要となります。

 

もし事業のお金として無理が出てくるのであれば

物件のランクを下げる、借入を検討することが

必要となってくるのではないかと思います。

 

 

 

 

ここで私が管理しているキャッシュフローですが、

私は何かあったときにいつでも使えるお金を

ある程度用意しています。

 

事務所の初期費用もそちらを財源にして

支払いました。

 

2019年度の事業計画に予算として計上して

考えていたお金ではありませんが

 

不必要なお金の貯め方ではなく

急に必要となったときに使うためのお金です。

 

事業ではお金の管理は守りの経営となります。

 

どうやって守るのかは人それぞれですが

不測の事態に備えたときに出せるお金は

用意しておくと予算外のことがあっても

対応をすることができます。

 

無理して引っ越してあとで稼げばいいや！

このような考えでは事業継続に黄色信号が

ともることになりかねません。

 

事務所の備品について

事務所を借りることになりますと

事務所の備品も購入することになりますね。

 

私が今後購入を検討しているのは

打合せセット、カップ、コーヒーマシン

電子レンジ、電子ポットですね。

 

物件の面積がそれほど大きくないですが

一応人を呼ぶことができる体にはしたいです。

 

あとはお昼のために電子レンジやポットは

必要かなあと考えています。

 

それとコーヒーくらいは良いものを

飲みたいなあと思いますので

備品として考えています。

 

上記以外には購入予定はありません。

 

所詮は借りている物件ですし

今回借りた物件は定期借地契約で２年限定です。

 

一応再契約は合意があればできますが

２年後にもうちょっと良いところへ

引っ越したいと考えています。

 

２年後の引っ越しに向けてものは増やさずに

やって行きたいと思いますね。

 

 

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編集後記

今日は午後から研修のため外出します。

夜からは定例の同業者飲み会です。

 

事務所借りたと言ったらどうなるのか

楽しみではありますね。

 

昨日、税理士の引っ越し手続きで動いたんですが

書類が結構面倒なことに気が付きました。

居住用物件だともっと色々な資料が必要なので

事業用物件で良かったと思っているところです。

 

 

ではぼっち税理士の齋藤でした～
それではまた👍

 

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この記事は、その時の状況、心情で書いています。
また、法令に関しては、その後改正された場合には、
異なる取り扱いになる可能性があります。